(HTV) - Ngày 18/01, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với 260 điều, có hiệu lực thi hành từ 01/01/2025. Đây được kỳ vọng sẽ khơi thông các điểm nghẽn, mở hướng ra mới cho ngành bất động sản.
Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua có một số điểm mới đáng chú ý.
Bảng giá đất cập nhật hằng năm
Về bảng giá đất, thay vì được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.
Thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở
Liên quan đến các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, Luật mới quy định: Được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác.
Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ mà không vi phạm pháp luật về đất đai
Ngoài ra, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội
Luật cũng quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, các dự án mà Nhà nước thu hồi trong trường hợp này phải là các dự án: (1) xây dựng công trình công cộng; (2) xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; (3) các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách.
Các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá đấu thầu
Về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Luật quy định cụ thể các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu và các trường hợp phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, quy định cụ thể các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18 của Trung ương.
Giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất
Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý theo hướng nâng cao trách nhiệm của địa phương và kiểm tra, giám sát, kiểm soát chặt chẽ của Trung ương; giảm đầu mối, giảm trung gian, gắn với cải cách hành chính, giảm phiền hà, tiêu cực.
.png)
Các vướng mắc pháp lý lâu nay chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản. Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần này có thể nói là đáp ứng đúng mong mỏi của các doanh nghiệp.
Thách thức và cơ hội luôn song hành. Và những chất xúc tác như ưu đãi về lãi suất, vốn vay chẳng hạn, cũng sẽ là yếu tố không thể thiếu đối với các doanh nghiệp.
Theo ông Ngô Tuấn Khôi – Giám đốc điều hành Công ty Cổ phần 1M2, dù việc tiếp cận vốn vay ngân hàng vẫn khả thi, nhưng thị trường trầm lắng trong suốt hơn 1 năm qua, khiến doanh nghiệp không dám triển khai thêm dự án mới, mà chỉ tập trung bàn giao các dự án đã và đang trong quá trình hoàn thiện. Tuy nhiên, năm 2024 đã đến lúc cân nhắc mở rộng đầu tư. “Từ nay đến sắp tới, khi dự án bắt đầu từ đầu, thì một pháp lý chuẩn phải mất ít nhất 5 năm. 5 năm mà tưởng tượng lãi suất trên 10% là rất nguy hiểm.” - ông Khôi chia sẻ.
Ông Ngô Tuấn Khôi – Giám đốc điều hành Công ty Cổ phần 1M2
Nếu như trước đây, thị trường bất động sản mỗi năm tăng trưởng 15 - 30%, việc tăng giảm 1 - 2% lãi suất ngân hàng không phải là vấn đề lớn. Tuy nhiên, đó là trong điều kiện thị trường phát triển nhanh và liên tục. Còn trong giai đoạn này, việc phát triển dự án đến lúc bán ra thị trường không phải chỉ mất 2 - 3 năm, mà phải mất từ 5 - 10 năm. Thời gian càng dài thì lãi vay càng ăn vào giá vốn. Do đó, việc ưu đãi lãi suất hiện nay là rất quan trọng, không chỉ đối với chủ đầu tư, mà cả với người mua nhà.
Bên cạnh Luật Đất đai (sửa đổi) thì Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) cũng chính thức được Quốc hội thông qua. Có thể thấy, việc minh bạch hóa thị trường bất động sản và thị trường vốn đang được tập trung thực hiện.
.png)
Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa - Đại học Kinh tế TP.HCM nhận định: “Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) bàn rất nhiều về sở hữu chéo, sân sau, tỷ lệ cổ phần cá nhân hay tỷ lệ cổ phần tổ chức để chống việc dùng tổ chức tín dụng như một phần trong vấn đề sở hữu, mua bất động sản hay làm giá thị trường,... Đây chính là cái chúng ta phải xử lý. Vậy thì tính chất của nó là phải làm cho đúng nguyên tắc của sự phát triển dựa trên kiểm soát rủi ro và phát triển phù hợp.
Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa - Đại học Kinh tế TP.HCM chia sẻ trong chương trình Dự báo Kinh tế
Tiếp theo là vấn đề lãi suất. Ví dụ các chính sách nhà ở sẽ có hỗ trợ lãi suất, khi các tổ chức tín dụng làm tốt thì thị trường vẫn phát triển. Còn ngược lại, như thời gian qua, chúng ta hay gọi thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường của nhà đầu tư, có nghĩa là mua để bán lại, tiêu dùng thì không có, như vậy nó làm tăng cái cầu của tín dụng, làm tăng lãi suất, thì lại ảnh hưởng đến các ngành kinh tế khác. Lần này nếu cơ quan cấp tỉnh, ở đây là Hội đồng nhân dân tỉnh hằng năm ban hành khung giá đất, thì không thể định giá bừa hay định giá dựa theo một nền tảng không đúng, thì như vậy nó sẽ đảm bảo yếu tố an toàn".
Dự báo về thị trường bất động sản trong thời gian tới, Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng: “Năm 2024, có thể đâu đó có một chút sự tăng trưởng về nguồn cung đối với một số lĩnh vực về chủng loại nhà ở. Đối với bất động sản thương mại, dịch vụ, lưu trú, do các yếu tố kinh tế vĩ mô, tăng trưởng du lịch, thì có thể nhu cầu lĩnh vực này vẫn có. Bất động sản văn phòng thì hiện nay có sự dịch chuyển rất lớn về giá thuê, nhu cầu thuê, nên thị trường này cũng không có gì sáng sủa hơn năm 2023.
Tuy nhiên, có những thị trường sẽ phát triển hơn, ví dụ như bất động sản gắn liền với công nghiệp, đô thị. Theo chiến lược thu hút FDI mới, chiến lược phát triển công nghiệp mới của Việt Nam, trong đó những thị trường lớn như TP.HCM sẽ dịch chuyển công nghiệp sang một tiêu chuẩn mới. Ví dụ nền tảng khu công nghiệp cũ chỉ thu hút được dân cư, lao động phổ thông, đối với nền tảng khu công nghiệp mới, khu công nghệ cao sẽ thu hút được tri thức, đầu tư, những doanh nghiệp ở mức thu nhập cao hơn, nó sẽ tạo ra một thị trường khác. Tôi cho rằng đây là điểm chúng ta cần phải xem trong dài hạn.
Và suy cho cùng Việt Nam vẫn là một nước phát triển nông nghiệp, trong đó có nông nghiệp chế biến, tôi tin sẽ có những bước chuyển biến trong tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.
Hiện nay và trong nhiều năm nữa, Luật cho phép chúng ta chỉnh trang đô thị hay mở rộng đường, tạo quỹ đất ven đường, phát triển thành đất để nhà nước thu hồi, sử dụng nguồn vốn đó trong việc đầu tư hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội. Đó cũng là một những cái rất hay của thị trường bất động sản trong những năm tới".
>>> Xin mời quý vị đón xem Thời sự HTV lúc 20 giờ và Chương trình Thế giới 24G lúc 20 giờ 30 phút mỗi ngày trên kênh HTV9